Loi 16 adoptée : votre carnet d’entretien d’équipements mécaniques est-il prêt?

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Loi 16 adoptée : votre carnet d’entretien d’équipements mécaniques est-il prêt?

by 9 Fév 2020Équipements, Maintenance, Nouvelles

Le 5 décembre 2019, le gouvernement provincial adoptait le projet de loi 16 afin de réformer la Loi sur les copropriétés divises. Cette initiative réglemente notamment la gestion du fonds de prévoyance et l’entretien des immeubles à condos afin d’assurer la pérennité du parc de copropriétés vieillissant du Québec et protéger les acheteurs. Voyons en quoi cette législation vient modifier les rôles et responsabilités des gestionnaires et syndicats d’immeubles de 50 portes et plus.

En 50 ans, la popularité du condominium n’a cessé de croître. Aujourd’hui, c’est un ménage montréalais sur cinq et un ménage québécois sur neuf qui a adopté ce style de vie. Toutefois, jusqu’à tout récemment, aucune réglementation n’encadrait l’entretien et l’établissement du fonds de prévoyance des copropriétés, même si peu de gestionnaires maîtrisent les bonnes pratiques liées à la maintenance de grands immeubles à condos. 

La plupart des syndicats ne mettent pas suffisamment d’argent dans leur fonds de prévoyance, et il arrive souvent que des réparations majeures ou des remplacements non planifiés (et pourtant prévisibles) nécessitent des cotisations spéciales. Celles-ci peuvent représenter d’importantes sommes, surtout pour les copropriétaires qui habitent l’immeuble dans sa phase « adulte ». 

Le 5 décembre 2019, afin de mieux préserver le parc de copropriétés québécois et protéger les acheteurs, le gouvernement provincial a adopté le projet de loi 16.

Objectifs du projet de loi

Le projet de loi 16 constitue la première grande réforme de la Loi sur les copropriétés divises et comporte plusieurs objectifs, dont :  

  • Favoriser l’entretien des immeubles à condos et éliminer l’injustice causée par le sous-financement des fonds de prévoyance lors des premières années suivant la construction;
  • Protéger les acheteurs de condos des promoteurs;
  • Retirer les pouvoirs des copropriétaires qui ne participent pas aux assemblées.

Par ailleurs, l’adoption de ce projet de loi transforme la Régie du logement en véritable tribunal administratif afin de réduire les délais de traitement des dossiers et resserrer la formation des inspecteurs en bâtiment.

Impacts pour les gestionnaires et syndicats

Les modifications apportées à la Loi sur les copropriétés divises viennent changer les obligations des gestionnaires et syndicats de copropriétés :

1. Carnet d'entretien

Les syndicats et gestionnaires devront faire établir un carnet d’entretien dans leur registre de copropriété et le faire réviser périodiquement. Ce carnet guide les activités de maintenance et d’entretien qui visent à augmenter la longévité des aires communes ou à en optimiser le fonctionnement.

La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par le gouvernement par voie de règlement.

2. Étude de fonds de prévoyance

Les syndicats et gestionnaires de copropriétés devront également faire réaliser une étude de fonds de prévoyance aux cinq ans par un membre d’un ordre professionnel défini par le gouvernement. Les cotisations au fonds de prévoyance devront ensuite être fixées sur la base des recommandations de l’étude. Si celle-ci révèle que le fonds de prévoyance est insuffisant, le conseil d’administration devra établir des cotisations qui permettront d’avoir un fonds suffisant 10 ans après l’obtention de l’étude.

3. Nouvelles constructions

Dans le cas de nouvelles constructions, le promoteur immobilier est responsable de faire établir le carnet d’entretien et de faire réaliser l’étude de fonds de prévoyance. Suivant la formation du syndicat, le promoteur immobilier aura 30 jours pour lui fournir le carnet d’entretien, l’étude et d’autres documents pertinents, après quoi la responsabilité reviendra au syndicat. Des sommes devront être remboursées au syndicat par le promoteur si ce dernier a sous-évalué le budget au moment où il était en contrôle de l’immeuble. 

Ces nouvelles mesures auront immanquablement un impact sur les frais de copropriétés, souvent trop bas pour faire face aux réels besoins de maintenance des immeubles. Le ministre des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec estime que ces frais augmenteront d’en moyenne 144 $ à 300 $ par an. Cette augmentation devrait en contrepartie permettre la réduction des mauvaises surprises et des cotisations spéciales

Faites appel à des experts

BAULNE élabore depuis 2002 des programmes de maintenance et d’entretien d’équipements mécaniques respectant les exigences de la loi et les besoins spécifiques de nos clients. Nous sommes ainsi pleinement en mesure de vous accompagner dans l’établissement du carnet d’entretien des équipements mécaniques de votre immeuble à condos. Nos programmes prolongent la durée de vie de vos équipements, réduisent vos coûts d’opération et optimisent la valeur de revente de votre immeuble.

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